Од почетка поступка легализације бесправних објеката у Црној Гори поднијето је више од 68.000 захтјева, али је до данас донијето свега 3.833 рјешења о легализацији. Процјене показују да у држави постоји између 80.000 и 90.000 бесправних објеката, док нови законски оквир грађанима отвара могућност да имовину уведу у легалне токове, али и намеће јасне рокове, обавезе и финансијске посљедице за оне који то не учине.
Ово је у интервјуу за Банкар казала в.д. директорице Управе за легализацију бесправних објеката, Радмила Лаиновић.
Легализација бесправних објеката једно је од најосјетљивијих административних, имовинских и економских питања у Црној Гори. Иако поступак траје од 2017. године, подаци показују да је систем годинама напредовао споро: десетине хиљада предмета и даље чекају епилог, док су општине по основу накнаде за урбану санацију до сада наплатиле више од 12,6 милиона еура.
“Легализација бесправних објеката није само административни поступак, већ процес који грађанима доноси правну сигурност, већу вриједност имовине и могућност да своју инвестицију уведу у легалне токове, док локалним заједницама отвара простор за улагање у недостајућу инфраструктуру”, казала је Лаиновић.
Нови Закон о легализацији бесправних објеката, као и формирање посебне Управе за легализацију, требало би да убрзају процес и уведу више реда у област која директно утиче на вриједност имовине грађана, сигурност промета непокретности, катастарске евиденције, локалне буџете и будуће инвестиције. Посебно важан рок је 14. август 2026. године, до када власници објеката који нијесу уписани у катастар морају покренути поступак уписа.
Јавна управа има 9,5 хиљада запослених више него 100 највећих послодаваца у Црној Гори
О томе колико је објеката до сада легализовано, зашто су поступци годинама стајали, шта грађани морају завршити у наредном периоду, колико ће их коштати легализација и шта се дешава са објектима који не испуњавају услове,.
Који је тачан пресјек легализованих објеката од 2017. године?
Поступак легализације започет је у септембру 2017. године ступањем на снагу Закона о планирању простора и изградњи објеката, којим су биле прописане одредбе које су дефинисале начин и поступак легализације бесправних објеката.
Нови Закон о легализацији бесправних објеката ступио је на снагу у августу 2025. године, а измјене и допуне овог закона ступиле су на снагу у фебруару ове године.
Према последњем пресјеку стања, који се периодично прикупља од стране ресорног министарства, током 2025. године предато је скоро 6.000 захтјева за легализацију, тако да укупан број поднијетих захтјева од почетка поступка легализацији до краја 2025. године износи преко 68000. Важно је нагласити да је 2018. године предато око 50.000 захтјева а до ступања на снагу новог законског рјешења поднијето је око 60000 захтјева.
До данас је донијето само 3833 рјешења о легализацији.
Наведени подаци достављени су од стране општина крајем 2025. године, а подаци за прву половину текуће године још нијесу достављени нити обрађени.
Што се тиче наплаћеног износа накнаде за урбану санацију за бесправне објекте, анализом је утврђено да је током 2025. године обрачунато 9.088,546,52€ а наплаћено је 1.686,767,49€. У укупном износу од почетка легализације бесправних објеката број обрачунатих комуналија износи 21.314,085,67€ а наплаћених 12.659,509,04€. Главни град Подгорица има највише наплаћених прихода по основу наплате накнаде за урбану санацију и то 4.264,525,21€ а најмање наплаћених прихода има општина Шавник 227,90€.
Колико је укупно захтјева поднијето, колико објеката легализовано, колико одбијено, колико је у поступку?
Према информацијама које, како сам навела, прикупља ресорно министарство, поднијето је око 68 000 захтјева од чега је највише захтјева поднијето у Подгорици14891, затим у Бару 11521, слиједе Херцег Нови са 5893, Улцињ са 5762, Будва са 5736, у Котору је поднијето 3807, у Никшићу 2898, у Бијелом Пољу 2794, Тивту 2329.
Донијето је 3833 рјешења о легализацији од чега 3105 за стамбене објекте, 224 за пословне објекте, 93 за пословно-стамбене објекте и 411 за помоћне објекте.
Такође, донијето је око 9300 рјешења о прекиду поступка и око 5100 рјешења о обустави поступка легализације.
Колико бесправних објеката постоји у Црној Гори?
Према доступним подацима, који морам рећи нијесу адекватно сублимирани, уз коришћење анализе студије случаја, долази се до податка да је у Црној Гори изграђено око 80000-90000 бесправних објеката. Ова бројка је реална, посебно када се узме у обзир да у бесправне објекте спадају и објекти изграђени без употребне дозволе, значи за које је издат акт о грађењу али грађење није изведено у складу са урбанистичко техничким условима, техничком документацијом и актом о грађењу…у ту групу најчешће спадају надоградње и доградње „легалних“ објеката. Због сличних ситуација тешко је прецизно евидентирати и саопштити број бесправних објеката. Спровођењем поступка легализације прикупиће се прецизни подаци о броју бесправно саграђених објеката, њиховој површини и намјени….
Шта је главни разлог одбијања захтјева: непотпуна документација, неусаглашеност са планским документима, неријешени имовинско-правни односи, објекат није на ортофото снимку, или нешто друго?
Поступак легализације је комплекса процедура која обухвата провјеру више чињеница-услова, и поступања су одређена специфичношћу сваког од њих.
Наиме, према претходно важећем законском рјешењу, поступак легализације се прекида када се утврди да бесправни објекат није изграђен у складу са смјерницама и/или основним урбанистичким параметрима важећег планског документа или због неријешених имовинско правних односа на земљишту на коме је бесправни објекат изграђен, односно на самом објекту. Ако објекат није изграђен у складу са планским документом поступци су прекинути до доношења Плана генералне регулације Црне Горе, планског документа чија је израда била предвиђена тада важећим законским рјешењем. Доношењем новог Закона о уређењу простора, промијењен је систем планирања па ова врста планског документа више не постоји у систему, те је то био један од разлога због којег није било могуће наставити поступке легализације и морало се приступити измјени Закона о легализацији бесправних објеката.
Надаље, поступак се може обуставити због одустанка подносиоца захтјева, али и по службеној дужности, кад се из поступања странке или других околности може закључити да је странка одустала од захтјева за легализацију, нпр не доставља тражену документацију, не јавља се на позив органа који води поступак, и др. Такође, ако захтјев и документација која се предаје уз захтјев садржи неки формални недостатак, од странке се захтијева да те недостатке отклони, нпр. достави се доказ који не садржи податке који су неопходни за доношење рјешења, те ако странка не отклони недостатке на које је указао орган који води поступак, захтјев за легализацији се одбија. Значи, као и у сваком поступку, странка мора бити активна и сарађивати са надлежним органом.
Новим законским рјешењем су прецизно дефинисани општи услови за доношење рјешења о легализацији, и то: објекат мора бити евидентиран на сателитском и аерофотограметријском снимку, уписан у катастар непокретности; мора се утврдити да није изграђен на простору који је планским документом одређен за изградњу инфраструктурних и других објеката од општег интереса, те да су ријешени имовинско правни односи на објекту и земљишту на коме је изграђен бесправни објекат.
Ово је темпорални закон који је флексибилније дефинисан у односу на претходни у дијелу да ново рјешење „дозвољава“ легализацију и ако објекат није изграђен у складу са планским параметрима, али под условом да није изграђен у неком од заштићених простора (зона морског добра, националног парка, и сл.).
Након предаје захтјева, подносилац захтјева дужан је да по позиву надлежног органа достави сљедећу документацију: доказ о плаћању накнаде за урбану санацију, доказ о плаћању посебне накнаде за објекте на територији Црногорског приморја, анализу статичке и сеизмичке стабилности бесправног објекта за објекте површине до 500 м2, или елаборат о испитивању статичке и сеизмичке стабилности објекта површине преко 500 м2 са позитивним извјештајем о ревизији елабората, доказ да је спроведен поступак процјене утицаја на животну средину односно да процјена није потребна и/или сагласност органа државне управе надлежног за заштиту културних добара за легализацију објекта који је изграђен у заштићеној зони.
Важно је нагласити да се за објекте основног становања и објекте површине до 200 м2 у којима се не обавља дјелатност, умјесто анализе може се доставити изјава власника објекта да је одговоран за штету насталу употребом.
Формулисањем утврђене процедуре легализације, законописац је водио рачуна да се кроз овај процес осигура првенствено безбједност и сигурност грађана који у њима живе или бораве, али и правна сигурност имовине и увећање вриједности те имовине. А то се може постићи само цјеловитом процедуром која резултира рјешавањем имовинско правних односа, провјером стабилности објеката изграђених супротно прописима и увођењем тих објеката у катастарску евиденцију, у циљу повећања поузданости катастра непокретности, као једног од најзначајнијих јавних регистара.
Шта се дешава са објектима чији су захтјеви одбијени? Да ли власници аутоматски плаћају накнаду за коришћење простора, улазе у нови поступак, или ризикују рушење?
Сходно одредбама Закона, власник бесправног објекта дужан је да плаћа годишњу накнаду за коришћење простора до уклањања објекта за који: није поднијет захтјев за легализацију; је донијето рјешење о одбијању захтјева за легализацију; није покренут поступак уписа објекта у катастар непокретности; или је донијето рјешење о уклањају објекта.
Годишњу накнаду за коришћење простора утврђује јединица локалне самоуправе и у цјелости јој припада и приход од исте.
Такође, општине су дужне да донесу подзаконска акта којим ће утврдити висину, зоне, начин и критеријуме плаћања годишње накнаде за коришћење, уз претходну сагласност Министарства.
Закон је дефинисао критеријуме на основу којих ће се оквирно утврђивати висина ове накнаде, те је прописано да се накнада плаћа по м2 нето површине бесправног објекта за који је достављен елаборат премјера изведеног стања бесправног објекта, у зависности од зоне у којој се објекат налази, и да може износити од 0,5% до 2,0% просјечне цијене грађења м2 новоизграђеног стамбеног објекта у Црној Гори коју објављује орган управе надлежан за послове статистике, за годину која претходи години за коју се накнада утврђује.
Бар пред инвестиционим циклусом вриједним више од 130 милиона еура
Општине су дужне да ради утврђивања и наплате накнаде за коришћење простора успоставе и воде евиденцију бесправних објеката чији су власници обвезници плаћања ове накнаде. Формирање те евиденције није могуће без сарадње са Управом за некретнине, односно подручним јединицама по општинама, које су дужне да општинама доставе ажурне графичке податке о објектима и парцелама и податке о објектима за које су уписане забиљежбе, са подацима о власништву над објектом.
Ова накнада се плаћа ако власник није ушао у поступак легализације или објекат не испуњава услове за легализацију, и плаћање накнаде не значи да се објекат неће рушити, јер је Законом прописано да се накнада плаћа до уклањања објекта.
У поступку легализације, власник бесправног објекат је дужан да плаћа накнаду за урбану санацију, и плаћање ове накнаде је услов за доношење рјешења о легализацији. Висину, начин утврђивања накнаде за урбану санацију такође утврђују општине.
Јавност је упозната са чињеницом да је при одређивању услова за легализацију узето у обзир много фактора, укључујући и социјални. Стога су прописани услови максимално повољни, омогућено је плаћање на рате, па су дефинисана и умањења износа накнаде за објекте основног становања и бесправне објекте чији су власници или чланови породичног домаћинства самохрани родитељи, односно старатељи, лица са инвалидитетом, млади који су били дјеца без родитељског старања, породице са дјецом са сметњама у развоју, припадници Ромске и Египћанске популације до 90%. Све ово резултирало је тиме да грађани сада имају прилику да легализују бесправне објекте по повољнијим условима него што су легални градитељи могли да граде.
Из ресорног Министарства је објашњено да је рок за упис бесправних објеката у Катастар потребан до 14. августа, али да се захтјев за легализацију може поднијети и послије тог датума. Можете ли грађанима јасно раздвојити: шта морају завршити до рока, а шта могу касније?
Чланом 48 Закона о легализацији бесправних објеката прописано је да је власник бесправног објекта чији објекат није уписан у катастар непокретности дужан је да, у року од 12 мјесеци од дана ступања на снагу овог закона, покрене поступак уписа објекта у катастарску евиденцију. Значи до 14.августа 2026, године власници су дужни да покрену поступке уписа објеката у катастар достављањем захтјева Управи за некретнине односно подручним јединицама по општинама. Довољно је да до наведеног датума поднесу захтјев, а од њих се захтијева да у наредном периоду, у најкраћем року, доставе елаборат премјера изведеног стања бесправног објекта на овјеру.
Наведено рјешење оправдано је са становишта потребе да се поступак учини ефикаснијим јер су уска грла у процесу легализације као што је израда елабората од стране овлашћених геодетских организација, али и питање овјере елабората од стране Катастара била очекивана, услед недостатка административних капацитета. Јединице локалне самоуправе се такође суочавају са проблемом недостатка административних капацитета у дијелу броја службеника који рјешавају по захтјевима за легализацију, а тај проблем није заобишао ни Управу за легализацију која за сада функционише са три запослена.
Чињеница је да се проблем бесправне градње који је настајао деценијама не може ријешити у кратком року, посебно јер је Законом успостављена процедура са циљем провјеравања свих релевантних чињеница неопходних за легализацију.
Шта се дешава ако објекат није евидентиран на ортофото/сателитском снимку?
Ако објеката није видљив на сателитском снимку захтјев за легализацију се одбија. Рјешење о уклањању објекта доноси се ако није поднијет захтјев за легализацију; ако је донијето рјешење о одбијању захтјева за легализацију; ако није покренут поступак уписа објекта у катастар непокретности, и то рјешење доноси инспектор заштите простора. Ово рјешење за објекте основног становања може се спровести након обезбјеђења алтернативног смјештаја, а то подразумијева обезбјеђивање привременог смјештаја давањем стана у закуп, давањем накнаде за закупнину и на други начин, у складу са прописом јединице локалне самоуправе. Наравно закон препознаје и могућност трајног рјешавање стамбене потребе у тим случајевима за рањиве категорије лица у складу са прописима о социјалном становању. Напомињем да се објекти уклањају у случају ако се налазе на инфраструктури, или се докаже да нијесу безбједни за употребу.
Колико грађана је до сада користило платформу Легализуј.ме и на који начин Управа мјери њену учинковитост? Да ли се, према досадашњим подацима, може рећи да је платформа испунила своју сврху – да грађанима олакша информисање и припрему захтјева за легализацију?
Платформа легализуј.ме је засигурно испунила своју сврху. Према подацима које добијамо од стране подносилаца захтјева, цијене је као врло користан алат при припреми захтјева и потребне документације. Према сопственом искуству морам рећи да је користе све генерације, али након свакодневног рада са странкама, морам констатовати да је и даље омиљени начин добијања информација жива ријеч.
Који је циљ Управе за наредних 12 мјесеци: колико предмета желите да ријешите, колико објеката легализујете и за колико да смањите заостатак?
Управа за легализацију бесправних објеката формално је почела са радом 1. јануара текуће године, а ја сам као вршилац дужности овог органа управе именована крајем истог мјесеца.
Просјечна плата у Црној Гори 1.029 еура, највеће плате у финансијама, енергетици и ИЦТ сектору
Ради повећања ефикасности поступка легализације, предвиђена је подијељена надлежност за поступање по захтјевима за легализацију на начин да поступке легализације бесправнх објеката површине до 500 м2 рјешавају јединице локалне самоуправе, а објекте преко 500 м2 и објекте изграђене у заштићеним зонама рјешава Управа за легализацију бесправних објеката. Прецизније овај орган управе надлежан је за доношење рјешења о легализацији бесправних објеката нето површине преко 500м2; доношење рјешења о легализацији бесправних објеката изграђених у: зони морског добра, зонама заштићених подручја и зони подручја еколошке мреже, зонама аеродрома, заштитним зонама и радио коридорима за електронске комуникационе мреже и електронску комуникациону инфраструктуру и повезану опрему, заштитним пружним појасевима, захватима граница непокретних културних добара и њихових заштићених околина, подручјима уписаних у листу свјетске баштине УНЕСЦО-а, водним земљиштима, заштитним појасевима електроенергетских објеката, експлоатационим подручјима, појасевима, односно зонама од најмање 400 м удаљености од војних објеката који служе за смјештај експлозива и муниције и хотела, односно туристичких насеља са четири или пет звјездица и туристичких ризорта.
Основни циљ овог Закона је легализација бесправно саграђених објеката и увођење у постојећи законски оквир свих објеката који су грађени у супротности са законом. Поред основног циља, спровођењем Закона постижу се и други не мање значајни циљеви као што су: заустављање бесправне градње, поузданост катастра непокретности, правне сигурности у области промета непокретности, добру инфраструктурну опремљеност третираног простора, већи ниво квалитета живота, подизање еколошких стандарда и смањење ризика по људско здравље, већу наплату пореза.
Цијеним да је важно напоменути да је поступак легализације суспендован на период од годину дана на подручју Бококоторског залива, сходно одредбама Закона о заштити природног и културног-историјског подручја Котора.
Овај процес омогућава да се објекти који су изграђени бесправно – супротно прописима о градњи и другим позитивним прописима, легализују у законом прописаној процедури, која окончањем резултира правном сигурношћу и повећањем вриједности имовине.
Поред користи за грађане, који ће овим законским рјешењем своју инвестицију „увести“ у легалне токове и самим тим повећати њену вриједност на тржишту, од процеса легализације јединице локалне самоуправе приходоваће више стотина милиона еура од наплате накнаде за урбану санацију.
Такође, питање намјене средстава које ће бити прикупљене у процесу легализације од наплате накнада је законским одредбама ријешено на начин да се средства која се прикупе са једног простора улажу у тај простор – мјесну заједницу, и то у изградњу недостајуће комуналне инфраструктуре и пратећих садржаја. Значи, намјера је да се спровођењем поступка легализације ријеше и инфраструктурни проблеми у простору а поуздана евиденција непокретности неспорно ће утицати на степен правне сигурности у области непокретности без чега нема значајних инвестиционих активности које сви очекујемо у наредном периоду, посебно у процесу приступања Европској Унији.
Што се тиче досадашњег рада овог органа, важно је истаћи да је до сада запримљено преко 500 захтјева за легализацију бесправних објеката. Највећи дио захтјева достављен је од стране јединица локалне самоуправе, јер је Законом о легализацији бесправних објеката предвиђено да су општине дужне да захтјеве за легализацију који су поднијети а за чије је рјешавање надлежна Управа доставе на надлежност овом органу. Највише захтјева достављено је од Општине Будва –преко 200 захтјева, слиједи Бар са 146 захтјева, Главни Град Подгорица доставио је 12, Даниловград 32, Пријестоница Цетиње 10, Улцињ 9, Никшић 4, Пљевља 3, Колашин, Бијело Поље и Плав по један захтјев.
Управа поступа по захтјевима за легализацију бесправних објеката већих површина, значајан број предмета односи се на објекте намијењене за пословање, значи у питању су комплексни поступци који захтијевају вријеме и ангажовање експертских капацитета.
Намјера је да рад ове управе постигне сврху због које је и формирана, а то професионално и ефикасно спровођење поступка легализације у сваком појединачном предмету, али и успостављање сарадње са општинама ради успостављања јединствене праксе у поступању у овом веома комплексном и значајном процесу, који неспорно утиче на велики број грађана Црне Горе.
Пише: Банкар.ме
