Пише: Арсеније Вучковић
Стручњаци у области трговине некретнинама истичу да је више разлога због чега расту цене на простору Западног Балкана, а као кључне наводе недостатак радне снаге, али и све веће трошкове изградње.
То је најосетније у Албанији где су цене порасле за 15 одсто.
Дијаспора као „мотор“
Акционар у Агенцији за некретнине „Ц21 Ирг“ из Тиране Ђерђ Стефа каже да овај податак треба узети са резервом јер се односи искључиво на Тирану док ће приморски делови Албаније тек после уласка у ЕУ доживети драматичан скок цена земљишта и некретнина.
„Реч је о просечном порасту цена, према специјализованој студији у централним деловима града. Цене не поскупљују у градовима Албаније због тога што људи долазе у Тирану. Има насеља у Тирани, где цене расту веома споро, а овде говорим о горњим спратовима зграда без лифта. Наравно, постоје делови у средњем прстену Тиране где због многих фактора, раста туризма, недостатка хотела… не бих рекао да су цене порасле 15 одсто, али да због утицаја међународног тржишта цене нажалост расту“, каже Стефа у разговору за Косово онлајн.
Агенције које се баве некретнинама у Албанији нису срећне због тога.
„Међутим, тржиште функционише независно од наших жеља. На то утиче повећање прихода, повећање квалитета градње, повећање трошкова изградње, повећање могућности њиховог издавања, те чињеница да се станови из места становања претварају у пословну прилику. То неминовно доводи до повећања цена станова. Надам се, али нисам убеђен, да ће раст цена да се успори и да некретнине постану приступачне за људе, али и да неће бити разлике у цени између оних у региону и оних у свету“, сматра Стефа.
Некретнине у Албанији највише купује дијаспора због чега је називају и „мотором привреде“ ове земље.
„Албанци који живе у иностранству и улажу у Албанију чине веома важан део ’колача’ трансакција некретнина. То има своје предности и мане. Добра ствар је што је ’мотор привреде’, доноси значајан износ прихода, углавном у еврима. То је био и један од разлога што је прошле године вредност евра пала“, објашњава Стефа.
Према подацима из 2023. више од 3. 500 грађана који живе у иностранству купило је барем једну некретнину у Албанији.
„То укључује уговоре о предузетништву, станове купљене са власничким листом, станове купљене за родитеље, станове за улагање. Ово је такође начин да се ’истовари’ нешто новца. Даћу вам конкретан случај. Имао сам клијента који је живео у САД и имао је буџет од 250.000 долара. Овим новцем купио је два стана у Тирани, у једном од најбољих делова престонице. Питао сам га зашто није купио стан у САД. Одговорио је да Албанци и даље имају јаку везу са земљом и да мисле да једног дана могу да се врате“, каже Стефа.
Упозорава да то ствара и озбиљну контраверзу.
„Имам клијенте који живе у Тирани и којима је тешко да плате кирију од 40.000 лека месечно за стан, а имам и клијенте који живе у иностранству који кажу да 125.000 долара није проблем зато што за пет година могу да уштеде новац за куповину стана. И то се не дешава у региону. Људи из региона који емигрирају не улажу толико у своју земљу, колико Албанци“, наглашава Стефа.
Некретнине у Албанији купују и странци, а овај стручњак каже да је углавном реч о Чесима и Пољацима који купују некретнине на плажи у Драчу, где је понуда и даље добра и јефтина.
„Западна Европа ће почети да купује у Албанији на обали Јонског мора од Дермија до Јале, а то ће се осетити 2030. године, када градња на том подручју буде завршена, сертификована и стављена под хипотеку“, открива Стефа.
Прецизира да странци не купују станове који још нису изграђени, због гаранција и докумената везаних за банке.
„После 2030. године, уласком Албаније у Европску унију, јужна обала ће, нажалост, постати недодирљива за Албанце, али веома приступачна за странце“, поручује.
Додаје да су банке либерализовале давање кредита грађевинским предузећима што је повећало потражњу и куповину некретнина.
„Банке су до пре неколико година давала кредите тек када би објекат био завршен, тада је одобрана и хипотека. Али, данас је лакше добити кредит, чак и 100 одсто у односу на улагање. Ти повољни кредити сада су доступни и великој категорији људи, али и оним повлашћеним категоријама попут полицајаца“, наводи Стефа.
Најтраженији мањи станови
Ништа боља ситуација није ни у Северној Македонији.
Агент за некретнине и власник „ДМ агенс“ из Скопља Маргарита Стојановска каже у разговору за Косово онлајн да цене некретнина у овој земљи бележе константан раст од пандемија Ковида чега су у појединим деловима Скопља станови скупљи и за 40 одсто.
„Од Ковид кризе до данас цене некретнина у Македонији постепено расту. Исти тренд настављен је и са ратом у Украјини, који је довео до отежаног и скупљег транспорта, поскупљења енергената на глобалном нивоу, а пре свега до повећања цене земљишта по квадрату. Такође, у Скопљу на то утиче мораторијум на поједине детаљне урбанистичке планове у атрактивним општинама, као што су Центар, Карпош и Тафталидзе“, наводи Стојановска.
Због мање новоградње расту цене старих станова.
„Веома велики утицај на повећање цена имао је недостатак радне снаге, посебно водоинсталатера, електричара, фасадера и других радника потребних за изградњу зграда“, истиче овај агент за продају.
Додаје да је у Скопљу томе допринело и поскупљење комуналија па су цене квадрата у насељима Тафталидзе, Карпош и Центар порасле за око 40 процената, а на периферији између 20 и 25 посто.
Без обзира што је у овом тренутку цене некретнина у Северној Македонији бележе благи пад, овај стручњак очекује да ће се то ускоро променити, посебно за најтраженије квадратуре, станове до 45 квадратних метара.
„Људи и даље верују да је улагање у такве некретнине привлачније и зато траже такве станове“, наглашава Стојановска.
За разлику од станаца који нису заинтересовани да купују некретнина у Северној Македонији, грађани ове земље, открива, све више се одлучују да станове купују по туристичким местима у Грчкој и Албанији.
„Наши грађани су заинтересовани и купују станове, посебно у суседним земљама, Грчкој и Албанији, у туристичким местима. Имамо податке да има повећања оваквих куповина, они су им привлачнији, имају веће закупнине и купују се. Међутим, за разлику од тога, код нас нема странаца који желе да купе стан, можда неку другу некретнину, али странци конкретно овде купују врло мало станова“, наводи Стојановска.
Северна Македонија тренутно не нуди олакшице младима за куповину некретнина, а овај агент за продају објашњава да је разлог што владина мера „Купи кућу, купи стан“, није дала очекиване резултате.
„Услови су били неповољни за младе. Или нису били кредитно способни или је та мера важила за станове од 900 евра по квадрату. Међутим, није било стана који би се могао купити за 900 евра по квадрату од прве продаје директно од инвеститора. Сада такве мере не постоје, нема чак ни кредита у банкама који су за младе, камате су доста порасле“, прецизира Стојановска.
Сматра и да су овакви подстицаји потребни, али да се мора направити нека реална мера која би младима омогућила да дођу до своје прве некретнине.
Најскупљи у региону
Председник Косовске пословне алијансе Агим Шахини тврди да су на Косову цене земљишта и некретнитна најскупље у региону, а да је тренутно највећа потражња за земљиштем и становима у четири општине на северу.
„Некретнине на Косову су озбиљан бизнис и најскупље су на целом Балкану. То значи да имамо скупље земљиште него Албанија, Србија, Северна Македонија…“, истиче Шахини за Косово онлајн.
То објашњава чињеницом да се Косово простире на малој територији, а да је велика потражња не само грађана, већ и дијаспоре и страних инвеститора.
„У зависности од локације на Косову цена једног ара се креће од 10.000 до 500.000 евра. Јако је скупо и јако се потражују добра места на целом Косову“, прецизира Шахини.
Каже да је тренутно тренд улагања у земљиште и станове на северу Косова зато што су некретнине тамо далеко јефтиније него у другим деловима.
„Мислим да су се инвеститори, бизнисмени, али и грађани на Косову определили да улажу на север Косова зато што је тамо јефтинија имовина и тамо још може да се купи нешто јефтино. Зато грађани Косова ту доста купују земљиште, станове и остало“, прецизира Шахини.
Најмањи раст у Србији
Стручњак из групације посредника у промету непокретности из Привредне коморе Србије Милић Ђоковић објашњава за Косово онлајн да цене некретнина у Србији бележе најмањи раст у односу на Западног Балкана, а да је Београд и даље „циљни град“ за регион.
„У Србији су најмање порасле цене у односу на регион. Ми смо, у односу на евроинфлацију, око пет процената. Е сада, у тих пет посто улази цена новоградње и староградње. Највише је порасла цена некретнина у Београду. Београд је циљни град за све делове региона. Порасло је доста на Златибору, Копаонику, Нови Сад, Ниш и Крагујевац. Све остало је на прошлогодишњем нивоу“, каже Ђоковић за Косово онлајн.
Коментаришући пораст цена некретнина у Албанији за 15 одсто овај стручњак каже да је ова земља специфична.
„Што се региона тиче Албанија је мало специфична јер имају проблем са недостатком радне снаге. Њихова радна снага иде на Косово, а са Косова према западној Европи и имају велики проблем са недостатком радника, не плаћају их пуно. Код њих је дневница много мања него код нас и зашто би неко радио за 30 евра када у Европи може за 70 евра. То је проблем и Албанија ће га тек имати“, објашњава Ђоковић.
Додаје да је и Србија суочена са недостатком радне снаге, али да је компензују доласком радника са стране.
„Имамо доста на градилиштима Пакистанаца, Арапа, Турака, Индуса… Најмање имамо наших школованих кадрова, али нажалост грађевинска школа прима мало људи тако да је то проблем“, истиче Ђоковић.
Скок цене станова у региону комантарише „балканским менталитетом“.
„У Европи је тенденција такозваних најамних станова, односно власништво је у приватаној варијанти великих инвеститора, фирми, а 50-60 одсто људи је у најму. Код нас је 90 одсто људи у власништву некретнина тако да смо велики традиционалисти. Волимо некретнину и код нас је велико интересовање за куповином“, истиче Ђоковић.
Некретнине у Србији највише купују домаћи купци, али и из дијаспоре и региона.
„Добар део је дијаспора, од 10-11 одсто је таквих купаца. Али, купују и људи из региона. Доста купаца је из Турске, Украјине, Русије, има доста Кинеза. Странци су све заједно око 10 до 15 одсто“, прецизира овај стручњак.
Наглашава да Србија, осим повластица за своје грађане, нема сличну опцију за странце, али да је такав тренд и у региону.
„Чак има и неких отежавајућих околности у становима у којима се не живи, плаћа се већи порез. Тако је и у Грчкој и у Албанији када се купи некретнина. Италија је ту најлибералнија и зато је популаран Трст јер немате тих проблема. У Грчкој имате дупли порез јер не живите у тој некретнини, поготово ако је изнајмљујете. Онда имате ’туристички порез’, порез на добит који реално и имате“, наводи Ђоковић.
Извор: Kosovo-Online
